本文来源：时代财经 作者：张文
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今年6月中旬，一则消息在地产人的朋友圈中刷屏——民营房企新城控股母公司新城发展成功发行了3亿美元境外债。这要放在4、5年前，并不稀奇，但在地产行业低迷的背景下，这笔美元债却成了近3年来首笔民营地产境外债。
这是地产行业的一针“强心剂”，更是对新城控股信用资质的认可。作为少数几家保持“零违约”记录的民营房企，新城控股虽然也面临着资产和盈利规模的缩水，但这家房企凭借着“商业运营+地产开发”的双轮驱动战略，走出了一条较其他同行要稳健的路。
2025年上半年，新城控股实现营业收入221亿元，归属于上市公司股东的净利润为8.95亿元。可以对比的是，A股上市房企中，有超过六成的企业出现亏损。
而另一个值得关注的数据是，新城控股上半年实现商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.78%。正是有了商业运营这样的“压舱石”，新城控股可以在住宅开发和商业运营的协同进化中，通过精准的时空错配管理，实现互补式的发展协同，进而穿越周期。
存货减值影响消减，经营性物业压舱
房地产行业仍在盘整。上半年全国新建商品房销售面积和金额分别同比下降3.5%和5.5%，但进一步“稳楼市”的积极信号也在不断释放，一线城市相关政策已陆续开启。
摊开新城控股的半年报，不难看出这家房企在“保现金流”“保交付”和“守价值”之间寻求最佳平衡。通过精细化管理，新城控股实现了资金回笼和资产经营的高效运转。
上半年，新城控股的合同销售金额达到103.3亿元，并实现118.84亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为115.05%，“有回款的销售”也将为公司收入提供稳定保障。同时，2025 年上半年新城控股在全国共完成超1.6万套物业交付。
对新城控股来说，回稳的信号在不断释放。据时代财经统计，2025年6月单月，新城控股的销售单价为7602.2 元/平，而上半年累计销售单价为7737.5 元/平，虽然环比有所回落，但同比持续恢复，6月单月的销售单价和累计销售单价同比分别提升5.1%和7.2%。到了7月，其销售单价进一步升至7761元/平。
销售均价同比回升或代表公司保价值的开始。东北证券指出，整体看来，新城控股的销售单价触底回稳，开发业务减值压力逐渐下降，后续对公司净利润的影响将逐渐减轻。
时代财经获悉，2024年末新城控股计提存货减值准备115.6 亿元，占存货账面余额10.6%，减值计提较同行更为充分。到2025年上半年，其计提存货减值准备降至103.8亿元。
不同于纯住宅开发的公司，新城控股在商业地产方面的规模化开发与运营能力能够持续创造稳定的现金流，助力公司穿越周期。
今年上半年，新城控股实现商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.78%；吾悦广场客流总量达 9.5亿人次，同比增长 16%；总销售额超 515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%；在营吾悦广场的出租率达97.81%。
这是能力精进的结果。2025 年上半年，新城控股在精细化运营基础上，进一步迭代机制、深挖效能、创新经营，围绕“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”的“五边形经营理念”，持续为业主创造资产回报、为商家提供平台、为客户创造体验，坚持做有人格的商业。
东兴证券表示，随着新城控股住宅开发业务对整体业绩拖累的持续降低，商业租金毛利占比将进一步提升，未来盈利能力有望逐步回升。
融资破冰，多只基金年内加仓
一边是提升经营实现“自我造血”；一边是融资破冰。作为为数不多保持“零违约”记录的民营房企，新城控股在过去8个月的时间里，两度打开新的融资通路，用新的积极信号，燃起民营房企融资发展的火种。
6月12日，新城控股母公司新城发展成功发行了期限为3年的3亿美元高级无抵押债券，这也是近3年来首笔民营地产境外债；紧接着在8月1日，新城控股又成功发行10 亿元中期票据，发行利率2.68%，创历史新低，并将债权期限进一步拉长至5年。
两度完成发债不仅为新城控股提供资金活水，也反映出资本市场对公司信用资质的认可。
此外，在政策的引导与鼓励下，新城控股也在积极推进公募 REITs、持有型不动产ABS、PRE-REITs等多层级 REITs 产品，并于 2025 年上半年完成持有型不动产ABS的申报工作。
截至6月底，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为620 亿元，其中公司及子公司已使用授信 250 亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资。
显然，随着融资渠道逐步恢复，新城控股的流动性风险将进一步降低。截至2025年6月底，新城控股有息负债余额522.76亿元，较年初减少2.56%，平均融资成本降至5.55%，净负债率为53.4%。
东北证券在7月中旬发布的研报中指出，存量债务方面，根据 Wind 统计数据，新城控股的偿债高峰期在2021-2022 年，2025年待偿规模约62.0亿元，2026 年待偿规模约 58.3 亿元，公司偿债高峰期已过，且未抵押的吾悦广场 40 余座，“经营性物业贷融资空间+稳健的商业现金流”使得公司资金链风险基本消除。
申万宏源基于公司的财务稳健性和资产组合，上调新城控股 25-27年归母净利润预测分别至 9.5亿元、11.1亿元和17.1 亿元，对应25年的PE为35X。
资本市场也在重估新城控股，其股价在去年4月份最低为7.95元/股，对应市值仅为180亿元。此后公司股价震荡上行，在今年8月14日，一度达到16.8元/股，股价完成翻倍。
多只基金也在年内选择加仓。新城控股披露的半年报显示，招商银行－工银瑞信可转债债券型证券投资基金、农业银行－中证 500 交易型开放式指数证券投资基金、工商银行－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金以及上海高毅资产管理合伙企业（有限合伙）－高毅邻山1号远望基金在上半年分别加仓超过2021万、91万、442万和950万股。
面对行业的复苏，新城控股正通过“高品质开发+利润型商业”的发展模式，逐步穿越周期，重构投资者信心。
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